L’audit énergétique réglementaire, exigé lors de la vente de certains logements, doit être établi par un professionnel indépendant de celui qui le commande. Voici ce que disent précisément la loi, les textes voisins et les règles de l’OPQIBI, ce qu’ils ne disent pas, et les bons réflexes à adopter.
- Principe : l’auditeur ne doit avoir « aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance » vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui (article L. 126-28-1 du CCH).
- Décret de 2022 : il fixe les qualifications, interdit la sous-traitance et impose une assurance, mais ne dresse pas de liste des liens interdits pour l’auditeur.
- Régime des diagnostics : l’audit figure au 6° du dossier de diagnostic technique ; pour les documents de ce 6°, le CCH vise aussi les liens avec une entreprise de travaux et interdit certains avantages.
- OPQIBI : un qualifié s’engage à agir « en toute impartialité » et à n’accepter ni verser aucune rémunération autre que celle convenue avec le client.
- Réflexe : vérifier ses liens avant d’accepter la mission, et tracer cette vérification.
- Ce que dit la loi : l’article L. 126-28-1 du CCH
- Ce que précise (et ne précise pas) le décret du 4 mai 2022
- Les liens expressément visés par le régime des diagnostics
- Les engagements d’impartialité du qualifié OPQIBI
- Les bons réflexes avant d’accepter un audit
- Les 5 erreurs qui fragilisent votre indépendance
- FAQ — 6 questions fréquentes
1. Ce que dit la loi : l’article L. 126-28-1 du CCH
L’article L. 126-28-1, créé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, impose un audit énergétique lors de la vente de certains logements classés D, E, F ou G, selon un calendrier progressif (la classe D à compter du 1er janvier 2034). La règle vise tout lien « de nature à » porter atteinte à l’impartialité ou à l’indépendance, à l’égard de deux personnes : le propriétaire et le mandataire qui fait appel à l’auditeur.
Le ministère de la Transition écologique reprend cette règle dans sa foire aux questions : l’audit « doit être établi par un professionnel indépendant satisfaisant certains critères et ayant souscrit une assurance ».
« Le professionnel chargé d’établir l’audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui. »
Réf : article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation, 1er alinéa (version en vigueur depuis le 25 août 2021)2. Ce que précise (et ne précise pas) le décret du 4 mai 2022
Le décret du 4 mai 2022, dans sa version consolidée, prévoit notamment que l’auditeur :
- effectue au moins une visite du logement, en présence du propriétaire ou de son mandataire, et rédige un rapport de synthèse ;
- ne peut sous-traiter tout ou partie de la réalisation de l’audit ;
- tient les audits qu’il réalise à la disposition des propriétaires successifs pendant leur durée de validité de cinq ans ;
- souscrit une assurance couvrant les conséquences de ses responsabilités dans le cadre de cette activité.
Le seul passage du décret qui emploie les termes « impartialité » et « indépendance » vise les organismes de certification du régime transitoire des diagnostiqueurs (attestation valable au plus tard jusqu’au 30 avril 2025), et non l’auditeur lui-même. Pour l’auditeur, la règle de fond reste donc celle de la loi.
- La règle d’indépendance de l’auditeur vient de la loi (article L. 126-28-1), pas du décret.
- L’assurance est obligatoire pour tous les professionnels habilités à réaliser l’audit.
3. Les liens expressément visés par le régime des diagnostics
Le 6° de l’article L. 271-4 du CCH, qui liste les documents du dossier de diagnostic technique, mentionne « le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique ». L’article L. 271-6 soumet les documents de ce 6° à une exigence d’indépendance plus détaillée que celle de L. 126-28-1 : elle vise le propriétaire ou son mandataire, mais aussi toute entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements concernés.
La personne « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa. »
Réf : article L. 271-6 du CCH, 3e alinéa (version en vigueur depuis le 2 juillet 2025)L’article R. 271-3 précise deux interdictions, qui s’appliquent à la personne et à son employé :
| Situation visée | Ce que prévoit l’article R. 271-3 |
|---|---|
| Intermédiaire de la vente | Interdiction d’accorder, directement ou indirectement, à l’entité visée à l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi dite « Hoguet ») qui intervient pour la vente, « aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit » |
| Entreprise de travaux | Interdiction de recevoir, directement ou indirectement, d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements concernés, « aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit » |
| Attestation préalable | Remise au client d’un document attestant sur l’honneur la situation régulière au regard de l’article L. 271-6 et la disposition des moyens en matériel et en personnel nécessaires |
Précision : la foire aux questions du ministère rattache l’indépendance de l’auditeur au seul article L. 126-28-1, et aucune source officielle consultée ne détaille l’articulation de ces textes pour les bureaux d’études. Ces interdictions sont donc, au minimum, un repère de prudence.
Le décret du 4 mai 2022 impose une assurance couvrant l’activité d’audit énergétique. Decaux Assurances vous accompagne pour vérifier que votre attestation mentionne bien cette activité.
Demander mon étude gratuite Nous écrire sur WhatsApp4. Les engagements d’impartialité du qualifié OPQIBI
Les « Règles de conduite du qualifié OPQIBI » (édition du 07/11/24) prévoient notamment :
Article 1 : « Un qualifié agit, en toutes circonstances, dans l’intérêt légitime du client qui a passé commande, et en toute impartialité. »
Article 2 : « Un qualifié s’engage à n’accepter ou à ne verser, pour un contrat donné, aucune rémunération autre que celle convenue avec le client, qui pourrait entacher l’indépendance de son jugement. »
Réf : OPQIBI, Règles de conduite du qualifié OPQIBI, édition du 07/11/24, articles 1 et 2Ces règles doivent être portées à la connaissance des collaborateurs, qui s’engagent à les appliquer (article 3), et leur non-respect peut être sanctionné (article 18). L’OPQIBI exige par ailleurs que les références soient attestées par des donneurs d’ordre avec lesquels la structure n’a pas de « lien prédominant (de type capitalistique par exemple) ».
- Une seule rémunération par contrat : celle convenue avec le client.
- Les règles s’appliquent aussi à vos collaborateurs, qui doivent s’engager à les respecter.
- Les références de votre dossier ne doivent pas venir d’un donneur d’ordre avec lequel vous avez un lien prédominant.
5. Les bons réflexes avant d’accepter un audit
- Identifier les parties — Noter qui commande l’audit : le propriétaire ou son mandataire, et qui intervient dans la vente.
- Vérifier ses liens — S’assurer de n’avoir, ni vous ni vos collaborateurs, aucun lien de nature à affecter votre impartialité avec ces personnes, ni avec une entreprise susceptible de réaliser les travaux.
- Encadrer la rémunération — Facturer uniquement le client, sans avantage accordé à l’intermédiaire de la vente ni reçu d’une entreprise de travaux.
- Formaliser — Remettre au client une attestation sur l’honneur, sur le modèle de celle prévue par l’article R. 271-3, et la conserver au dossier.
- Réaliser l’audit en propre — Visite, calculs et rapport sont effectués par vous, sans sous-traitance.
- Refuser en cas de doute — Si un lien existe, la prudence commande de décliner la mission.
Si vous exercez d’autres missions que l’audit, déclarez chaque activité réellement exercée à votre assureur. Les garanties selon les missions sont présentées sur la page assurance audit énergétique de Decaux Assurances.
Les 5 erreurs qui fragilisent votre indépendance
- Rétribuer l’agent qui vous envoie des auditsL’article R. 271-3 interdit tout avantage accordé à l’intermédiaire de la vente pour les documents qu’il vise. Solution : aucune commission, sous quelque forme que ce soit.
- Recevoir un avantage d’une entreprise de travauxLe même article interdit de recevoir un avantage d’une entreprise pouvant réaliser les travaux. Solution : aucun partenariat rémunéré avec les entreprises citées dans vos scénarios.
- Oublier le mandataireL’article L. 126-28-1 vise le propriétaire « ou » le mandataire. Solution : vérifier vos liens avec les deux.
- Confier une partie de l’audit à un tiersLe décret interdit la sous-traitance, même partielle. Solution : réaliser l’audit en interne.
- Ne rien documenterEn cas de contestation, il faut pouvoir justifier sa situation. Solution : attestation sur l’honneur et vérification conservées au dossier.
FAQ — Indépendance de l’auditeur énergétique : 6 questions fréquentes
Quel texte impose l’indépendance de l’auditeur énergétique ?
L’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation : l’auditeur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.
Le décret du 4 mai 2022 liste-t-il les liens interdits ?
Non. Il fixe les qualifications, les modalités de l’audit, l’interdiction de sous-traiter et l’obligation d’assurance, mais ne dresse pas de liste des liens interdits pour l’auditeur.
Peut-on verser une commission à un agent immobilier ?
Pour les documents qu’il vise, l’article R. 271-3 du CCH interdit d’accorder à l’intermédiaire de la vente « aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit ». L’OPQIBI interdit aussi toute rémunération autre que celle convenue avec le client.
Un auditeur peut-il avoir un lien avec une entreprise de travaux ?
L’article L. 271-6 du CCH, qui s’applique aux documents du 6° de l’article L. 271-4 dont l’audit fait partie, vise expressément les liens avec une entreprise pouvant réaliser des travaux. Par prudence, évitez tout lien de ce type.
Peut-on sous-traiter l’audit pour éviter un conflit ?
Non. Le décret du 4 mai 2022 interdit de sous-traiter tout ou partie de la réalisation de l’audit. En cas de lien, la prudence commande de refuser la mission.
Que risque un qualifié OPQIBI qui ne respecte pas ces règles ?
Les Règles de conduite du qualifié OPQIBI prévoient que des sanctions peuvent être prononcées en cas de non-respect, conformément au manuel d’attribution, de contrôle et de renouvellement des qualifications.
Pièces à fournir, étapes et délais : tout le parcours de souscription de la RC Pro audit énergétique est détaillé sur notre site dédié.
Voir comment souscrire- Légifrance — Article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation (consulté le 27/09/2026)
- AIDA (Ineris) — Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, version consolidée (consulté le 27/09/2026)
- Légifrance — Article L. 271-4 du CCH (dossier de diagnostic technique) (consulté le 27/09/2026)
- Légifrance — Article L. 271-6 du CCH (consulté le 27/09/2026)
- Légifrance — Article R. 271-3 du CCH (consulté le 27/09/2026)
- Légifrance — Article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (consulté le 27/09/2026)
- Ministère de la Transition écologique — Audit énergétique réglementaire (questions-réponses) (consulté le 27/09/2026)
- OPQIBI — Règles de conduite du qualifié OPQIBI (édition du 07/11/24) (consulté le 27/09/2026)
- OPQIBI — Procédure de qualification (consulté le 27/09/2026)
- OPQIBI — Critères de qualification (consulté le 27/09/2026)
- Audit énergétique réglementaire
- Audit prévu à l’article L. 126-28-1 du CCH, réalisé lors de la vente de certains logements classés D, E, F ou G, selon un calendrier progressif (la classe D à compter du 1er janvier 2034).
- Mandataire
- Personne qui agit pour le compte du propriétaire vendeur et peut faire appel à l’auditeur.
- Dossier de diagnostic technique (DDT)
- Ensemble des documents annexés à la promesse ou à l’acte de vente, listés à l’article L. 271-4 du CCH.
- Loi Hoguet
- Nom usuel de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui encadre notamment les professionnels intervenant dans l’achat ou la vente d’immeubles pour autrui.
- Règles de conduite OPQIBI
- Document fixant les devoirs que les qualifiés OPQIBI s’engagent à respecter envers leurs clients, leurs collaborateurs et l’OPQIBI.
- Sous-traitance
- Fait de confier à un tiers tout ou partie d’une mission ; exclue pour l’audit réglementaire.
Un guide écrit par des spécialistes de l’assurance des auditeurs
Assur Audit Énergétique est une marque de Decaux Assurances, courtier en assurances indépendant immatriculé à l’ORIAS sous le n° 20005730 (vérifiable sur orias.fr). Nous assurons les auditeurs énergétiques et bureaux d’études thermiques. Ce guide reprend uniquement les textes officiels et les documents publiés par l’OPQIBI ; il ne constitue pas un avis juridique, et en cas de doute, le texte officiel fait foi.
Publié le 15/10/2026 · 11 rue de Chartres, 92200 Neuilly-sur-Seine · 09 77 21 61 22